東京でおすすめの土地活用コンサルを紹介します！

土地活用方法の主な種類

土地活用は、収益を得ることや相続税対策に有効な手段ですが、土地の状況により適した方法はさまざまです。活用方法の選択を誤るとリスクがあるため、慎重に検討してからその計画を進めていくべきといえるでしょう。ここでは、土地活用方法のおもな種類をご紹介するので、これから土地活用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸マンション・アパート経営

賃貸マンションやアパート経営は、うまくいけば安定した収益と所得税や相続税の節税効果が見込めますが、とくに入居率や賃料の想定が甘いと、思ったような収入が得られなくなる点に注意が必要です。築5年を過ぎて経営が厳しくなるケースも見られるため、長期的な視点で安定した経営ができるかどうかを判断しなければなりません。安定経営には、利害関係のない第三者機関での周辺の市場調査を徹底すること、資金の調達コストを抑えること、そして費用対効果の高い建物を建てることが重要となります。

事業用賃貸経営

事業用賃貸経営には、建物を含めて貸す方法と、土地のみを貸す方法があり、いずれも立地条件が重要なポイントです。収益性が高く、保証金を受け取れる、原状回復費が基本的に不要などのメリットがある一方で、景気に左右されやすく、金融機関の融資審査が厳しいなどのデメリットもあり、土地活用の方法としては、もっとも経営戦略が必要といえるでしょう。

駐車場経営

駐車場経営は、昨今注目されている土地活用方法のひとつです。自身で月極駐車場やコインパーキングを運営するか、運営会社に土地のみを貸す方法があります。他事業への転用や売却が容易で、投資額が少なく回収が早いため、低リスクな手段といえます。

ただし、居住利用のような固定資産税の軽減がないため、税金面での節税効果は期待できません。また、特別な場所を除いて収益力も高くないことがほとんどで、ほかの運用方法に切り替えるまでのつなぎ的な役割になることが多い方法です。

福祉施設経営

福祉施設経営は、最寄り駅から多少離れていても問題なく、業者に一括借上げを任せることで、オーナー自身が運営する必要がないという特徴があります。ほかの運用手段より安定した収入が得られ、オーナー側の負担が少ないという点がメリットですが、その反面、事業の成否は運営を任せる介護事業者次第となる点が非常に大きいです。また、ある程度まとまった広さが必要で、収益率が低く、借入が難しいなどのデメリットもあるため、決断には慎重な判断が必要といえるでしょう。

売却し現金化

土地を売却して現金化することで、マンション投資や株式投資などほかの収益を生む資産への組み換えが容易になるのがこの活用方法の特徴です。また、得られた現金を相続時の納税資金として確保できるメリットがあります。

しかし、現金は節税する手段がほぼないため、相続税が高くなる可能性がある点に注意が必要です。売却を選択する場合は、成立した場合にかかるさまざまな税金について、事前に調べておきましょう。

借地として貸す

貸し出す場合、普通借地権と定期借地権の大きく2種類に分けられます。定期借地権は土地の返還期限が定められているため、地主のリスクが低い一方、借り手がつきにくくなる傾向があります。

普通借地権では地主側からの一方的な契約解除は不可能で、借地権設定後の適正価格での売却も難しいのが現状です。地代などの収入は得られますがデメリットも多く、近年は相続税の物納条件が厳しくなり、借地の物納が非常に難しくなっています。

土地活用の相談先は？相談先別のメリット・デメリット

土地活用をする場合、より専門的な知識を得ながら進めていくために、専門業者への相談が不可欠です。しかし、相談先は複数の種類があり、それぞれ得意な分野や役割が異なるため、相談先の選定は慎重に行う必要があります。ここでは土地活用の相談先ごとの特徴や、メリット・デメリットをご紹介します。

土地活用コンサル

土地活用コンサルタントは、土地活用のプロとして、オーナーに寄り添いアドバイスを行う相談先です。建物や運営だけでなく、全体的に状況を把握して助言をくれるため、経験の少ない方でも安心して相談できるのが特徴です。

土地活用コンサルに相談する最大のメリットは、中立的な立場でアドバイスをくれる点です。コンサルタントは土地オーナーの利益を考え、より土地に合った活用方法を教えてくれるため、本当に有効な活用ができる方法を模索できます。また、初めて土地活用を行う方が気がつきにくい部分も指摘してくれるため、土地活用のリスクを抑えられる可能性もあるでしょう。

デメリットは、費用がかかる点です。会社により料金設定は異なりますが、初期費用にコンサルタント費が上乗せされるため、初期費用の回収に時間がかかることも考えられます。また、コンサルタントはあくまでアドバイスであり、リスク保証などがない点には注意が必要です。

なお、土地活用を比較検討する際に、一括資料請求サイトを利用する方も多いですが、ハウスメーカーの資料請求に偏っているため、あまりおすすめできません。

ハウスメーカー・工務店

賃貸経営やオフィス・店舗経営など、なにかを建設して土地活用をする場合には、工務店やハウスメーカーへ相談すると、建てられるものの種類や費用などを具体的に知ることができます。ただし、長期的な運用についての相談は難しく、業者の利益を優先した提案に偏ってしまうことがあるため、利用する場合は業者任せにするのではなく、自身で情報を取得したりコンサルタントへの相談を併せて行ったりすることが大切です。

不動産会社

賃貸経営や駐車場経営をする場合、不動産会社には入居者・利用者の募集を相談します。不動産会社は、さまざまな不動産の売買や賃貸、仲介などを行っているため、土地活用で貸したい物件がある場合は、その旨を相談します。アパートやマンションなどの物件はもちろん、月極駐車場や貸地、事業用借地も取り扱い範囲であり、建築途中でも募集はできるため、早めに相談をしましょう。

金融機関

土地活用でローンを利用する場合は、銀行などの金融機関に相談します。活用方法によってローンの種類や、借り入れできる金額や利率は異なります。

ただし、金融機関ではローンの相談や返済期間の相談はできますが、土地活用に必要な長期的な資金計画などの相談は基本的にできません。金融機関に相談する前にファイナンシャルプランナーに相談しておくと、より具体的な相談ができ、手続きがスムーズに行えるでしょう。

公共機関

土地活用で利用できる補助金制度や減税措置について知りたい場合は、市役所や自治体などの公共機関に相談しましょう。たとえば、太陽光発電では各自治体から、サービス付き高齢者向け住宅では国から補助金を受けられる可能性があります。どのような条件を満たせば受給が可能か、自身の計画で制度が利用できるかなど、詳細を相談してみてください。

土地活用コンサルとは？相談するメリット・デメリット

土地活用には利益の取得や税金対策などのさまざまなメリットがありますが、その反面、高額な費用がかかることからリスクも大きいといえます。そのリスクをできるだけ低減し、長期的に安定した活用をするために利用したいのが土地活用コンサルです。ここでは、土地活用コンサルの概要や、相談するメリット・デメリットについてご紹介します。

土地活用コンサルの概要

土地活用コンサルティングは、所有する不動産を最大限に活かすため、具体的な活用プランの策定や各種手続きのサポートを行うサービスです。土地を保有し続けると固定資産税などの税金が発生するため、さまざまな方法で活用し収益化を考える方は少なくありません。

しかし、自分の土地に最適な活用方法がわからないオーナーは多く、判断が甘いと赤字になる可能性も伴います。このようなリスクを減らして有効活用を行っていくために、土地活用コンサルでは立地条件、法的な制約、市場の動向などを多角的に分析し、最適なプランを提案してくれる心強い味方です。

とくに、土地活用が初めてであったり土地活用に関する知識が少なかったりする場合は、専門的な知識を持つ土地活用コンサルに相談するのがおすすめです。

土地活用コンサルのメリット

土地活用コンサルタントに相談するメリットは数多くありますが、まず専門的な知識と実績に基づき、最適な活用方法を提案してくれることが挙げられます。とくに、各オーナーの目的や土地の状況に合わせた的確なアドバイスを受けられ、市場動向や法的規制、将来的な収益性まで見通した計画が可能な点には注目です。土地の需要に合った方法を選ぶことで、失敗する可能性を大きく減らせるでしょう。

また、すでにハウスメーカーなどが提示したプランや、見積もりの妥当性を判断するセカンドオピニオンとしても活用できます。客観的な意見を取り入れることで、初期費用や利回りについて具体的にイメージしやすくなります。

さらに、複雑な需要調査や収支計画の策定、必要書類の作成など、時間と労力のかかる作業を代行してもらえるため、オーナーの手間を軽減できるというメリットもあります。また、土地活用に伴う空室や家賃滞納、近隣トラブルといったさまざまな事例に精通しているため、いざというときの対処法についても的確なアドバイスを得られるでしょう。

土地活用コンサルのデメリット

土地活用コンサルタントの利用を検討する際、費用が発生する点と、担当者の質にばらつきがあるという点には注意が必要です。コンサルティング費用は、依頼内容や資産規模により変動し、企画提案書の作成には10万円程度、建物完成までの総合的なサポートには100万円程度が目安になります。これらの費用が初期投資に加算されるため、全体のコストが増加してしまいます。

また、土地活用は税制や建築法規、市場動向など幅広い知識が求められますが、コンサルタントの経験や専門性に差があるため、経験の浅い担当者にあたると、的確なアドバイスを受けられない可能性もあります。信頼できるコンサルを見極めるためには、実績や専門分野を比較することが重要です。

土地活用コンサルの利用手順

土地活用コンサルティング会社に相談してから、実際に土地の運用を開始するまでには、いくつかの段階があります。活用方法の相談から始まり、詳細な調査・分析、そして最終的なプラン決定と契約、運用準備へと進みますが、これらの手順を理解しておくことで、スムーズに土地活用を進められるでしょう。ここでは、土地活用コンサルを利用し、土地の運用を開始するまでの具体的な手順について詳しくご紹介します。

コンサルタントへの相談

まずは相談したいコンサルティング会社を選び、土地の活用方法について相談することから始まります。初回の相談は無料である場合も多いですが、1回あたり30分から1時間で、5,000円から1万円程度の費用がかかる場合もあります。

コンサルティング会社に相談する際は、土地の住所や広さ、現在の状況、希望する活用法などをメモにまとめて伝えると、話がスムーズに進むでしょう。もちろん、複数の会社に相談することも可能です。

調査・分析

最終的に相談したいコンサルティング会社を決定したら、詳細な調査と分析へと進みます。依頼を受けた会社は、土地の立地、形状、都市計画法上の用途地域、周辺環境などから、どのような活用が可能か調査・分析を行います。

土地の用途地域や建築基準法、地方自治体の条例によって建設可能な建物が制限されることもあるため、非常に重要な調査といえるでしょう。また、アパート経営などを希望している場合には、地域に需要があるかどうかの市場調査も行います。この調査・分析には、一般的に20万円から30万円程度の費用が発生するため、費用面から考えても1社に絞って調査をしてもらう方が多いです。

プランの提案・契約

コンサルティング会社での調査と分析が終了すると、オーナーに対して活用方法の提案が行われます。提案では、準備期間や必要な費用、想定される収益、資金計画、リスクなどについての詳細な説明を受けられます。通常、同じ土地でも複数の活用法が提案されることが多いため、そのなかからオーナーが納得できる提案があった場合に正式な契約を交わします。

運用計画・準備

コンサルティング会社と契約を結んだ場合、土地の運用に向けた準備はすべてコンサルティング会社が進めます。会社が選定した工事業者と契約を結び、工事が始まりますが、実際の工事のスケジュール管理などはコンサルタントが行うため、オーナーは簡単なチェックだけ行うことになります。

運営・各種サポート

計画した建物などが完成したら、いよいよ運営がスタートします。賃貸経営や駐車場経営などを行う場合には、入居者や利用者の募集を行います。コンサルティング契約は、この時点で終了することもありますが、オーナーが希望する場合、運用のサポートまで依頼できます。

コンサルティング会社との契約は、業務委託契約とは異なり相談やアドバイスが中心ですが、必要に応じて管理会社の選定などもお願いできます。できる範囲はコンサルティング会社によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

どのような特徴を持つコンサルティング会社に信頼性を感じますか？Webアンケートで調査！

ここまで土地活用方法・相談先の種類をはじめ、土地活用コンサルの概要や手順、用意する資料などの知識を解説してきました。次はコンサルティング会社を選ぶうえで、土地活用を検討している方々が信頼性を感じるポイントについて、アンケート結果を見ていきましょう。

第1位は「経験や実績が豊富」でした。大事な資産が関わってくる土地活用ですから、やはり相談先の経験や実績が気になる方は多いようですね。

たしかに、コンサルティング会社の信頼性を図るためには、成功実績の数や内容は重要になります。依頼を検討する前に、まずは各社のホームページに具体的な事例が多数掲載されているか、しっかりとチェックしておきましょう。

第2位は「幅広い提案が可能」でした。土地活用の方法は、賃貸経営・駐車場経営・福祉施設経営・売却や貸し出しなどさまざまです。そのため、あらゆる可能性や条件を加味したプランの提案ができる会社を選べると、活用方法の選択肢を増やすことができるでしょう。

第3位は「口コミ・評判が良い」でした。実際にコンサルティングサービスを利用した方の、忌憚ない意見や感想を参考にするのもひとつの方法です。当サイトでもWeb上に寄せられた口コミを一部掲載していますので、ぜひご覧ください。

第4位は「資格保持者が在籍」でした。土地活用とひとくちにいっても、関連する課題は多岐にわたるので、コンサル側にも幅広くさまざまな知識が求められます。そのため、依頼する会社にどのような資格を持ったスタッフが在籍しているか、確認しておくのは非常に有効といえるでしょう。

たとえば、CFP（上級ファイナンシャル・プランナー）や建築士、宅建士などが土地活用コンサルに関わる資格として挙げられますので、要チェックです。

第5位は「ワンストップサービスが可能」でした。多くの要素が絡む土地活用ですが、なるべくバラバラの会社とやり取りするのは避けたい方も多いでしょう。そのような場合はとくに、一か所の窓口で完結するワンストップサービスに対応した会社を選ぶのは賢い選択です。

以上が、アンケートの結果と簡単な紹介になります。次の見出しからは、土地活用を相談する際のポイントや、土地活用コンサル選びについて解説していきます。また、当サイトでは各土地活用コンサル会社の特徴やサービス内容を詳しく紹介していますので、ぜひ比較検討の参考にしてみてください。

土地活用相談時のポイント

土地活用を成功させるためには、最適なアドバイスを行ってくれるコンサルティング会社を利用することが大切ですが、相談する側も知っておきたいポイントがいくつかあります。ここでは、土地活用の相談をする際に、よりスムーズに進めていくためのポイントをご紹介するので、ぜひチェックしてみてください。

目的を明確にする

土地活用を行う場合、その目的をはっきりさせることが重要です。土地活用には、「収益の獲得」「相続対策」「資産形成」など、複数の目的が考えられます。

目的に応じて適した活用法は異なるため、相談の際にその目的を正確に伝えることで、より的確な提案や回答が期待できます。もし目的がまだ明確になっていない場合は、複数の活用方法を提案できる会社に相談を依頼するとよいでしょう。

相談先の特徴を理解する

相談先によって得意な分野や提案できる活用法は異なるため、相談先をしっかりと選定することも大切です。土地活用の経験が少なく目的が明確でない場合や、なにから始めればいいかわからないという場合は、設計から施工、完成後の管理、リスク保証までトータルで対応する業者への相談がおすすめです。また、太陽光発電など特定の活用法については、その専門業者へ連絡するなど、柔軟に相談先を変えることも重要であることを理解しておきましょう。

複数の相談先を比較検討する

柔軟な提案をしてくれない、提案できる活用方法が限定されているなどの理由で幅広い選択肢が与えられない場合は、複数の相談先に話を聞くことも大切です。とくに得意分野がはっきりしている相談先では、回答内容が得意分野に偏りすぎることもあり、ひとつの相談先のみでは最適なアドバイスをもらえない可能性があります。複数の会社に相談し、自身の条件に合った信頼できる業者と契約しましょう。

用意しておきたい書類・資料

土地活用について相談する際には、準備しておくべき資料がいくつかあります。提供する情報が多いほど、業者は多角的な分析ができ、より具体的で有効なアドバイスを得られる可能性が高くなるでしょう。

準備すべき公的書類として、土地や建物の権利関係を示す不動産登記簿謄本、土地の位置や形状を示す公図、面積の根拠となる地積測量図などが挙げられます。また、周辺の建物状況がわかる住宅地図、建物の形状を示す図面もできれば用意しておきましょう。

さらに、既存の建物がある場合は、工事方法や費用を詳細に算出するため、杭の位置や素材が記載された既存建物図面が必要です。これらの公的な書類に加え、税金や収益に関する資料も用意しておくと、金融機関への融資相談などにも活用でき、土地評価が正確になるというメリットがあります。

土地活用コンサル選びのポイント

土地活用コンサルティング会社への相談やプラン提案を受ける際には高額な費用がかかり、さらに適切なアドバイスが受けられなかった場合、土地活用がうまくいかない可能性もあります。だからこそ最適なコンサルティング会社を見つけることが、とても重要といえるのです。ここでは、土地活用コンサルを選ぶ際にチェックしたいポイントをご紹介します。

専門的な知識の有無

土地活用に関する相談先は複数ありますが、それぞれ得意分野や持っている専門知識に違いがあります。特定の活用法についてアドバイスを得たい場合は、その方法に関する豊富な専門知識と実務経験があるかどうかをチェックしましょう。

複数の業者に相談すると、どの会社が専門知識を持っているかを判断しやすくなります。業者の中には契約獲得のために現実的ではないプランを提案することもあるため、その計画の妥当性を判断するためにも、複数のコンサルティング会社に相談することが大切です。

土地活用の実績数・事例数

信頼性を判断するためには、依頼を検討している会社の土地活用に関する実績や成功事例をチェックすることも欠かせません。自身が行いたい活用方法についての事例はもちろん、保有している土地と似た広さや立地などの実績がある場合は、その後の状況も含めて確認するとわかりやすいです。

ある程度実績数があり、コンサル事業を開始してから期間を重ねている経験豊富なコンサルティング会社に依頼すると安心です。加えて、過去のトラブルの有無や対応力といった部分は、口コミなどを参考にするのもよいでしょう。

土地から近いエリアにあるか

土地活用においては、その地域のニーズや周辺環境の特徴を把握する土地勘が非常に大切になります。そのため、土地活用コンサルティングを受ける場合は、活用したい土地の近くにある会社を利用するのがおすすめです。

地元密着の会社であれば、その地域の事情にも詳しく、周辺環境のニーズをすでに把握している可能性があるため、より的確なアドバイスを受けられるでしょう。また、近くであれば困りごとがあった場合などに、相談しやすく迅速な対応もしてもらいやすいです。

担当コンサルタントの信頼性

たとえ評判の高いコンサルティング会社であっても、担当者の能力が不足していれば土地活用がうまくいかない可能性があります。そのため、提案や相談をする際には、担当コンサルタントの実力をしっかりと確認しましょう。

質問に対する回答や、提示された計画が妥当であるかどうかを厳しく見極め、もし内容に疑問を感じた場合は、ほかのコンサルティング会社に調査を依頼することをおすすめします。また、土地活用は長期にわたるため、担当者が信頼できる人物かどうか、相性がいいかどうかも判断のポイントとなります。

優良なコンサルサービスを選んで土地活用を成功させましょう！

土地活用にはさまざまな方法があり、活用方法によって得られる利益や安定性なども異なるため、高い専門知識を持つ土地活用コンサルサービスに相談することが大切です。東京にはさまざまな土地活用コンサルサービスがありますが、まずは初回の相談を行い、どのような提案をしてくれるのか、信頼できる内容であるかなどを確認したうえで依頼する会社を決めましょう。そして、優良なコンサルサービスを選び、土地活用を成功させてください。